깡통 전세 역 전세 등 내 전세 보증금을 지켜라.

내 전세 보증금을 위한 부동산 계약.

깡통전세는 집값이 하락을 했을 때 그 집에 걸려있는 대출금과 전세금을 합한 것보다 집값이 더 적은 경우를 말한다.
역전세는 전세 수요는 줄어들고 물량이 많아지면서 세입자를 구하기 어려운 현상을 말한다.

명칭이야 어떻든 집주인 은 새로운 세입자가 들어올 동안 은 돈이 없어 보증금을 못 돌려주고 , 세입자는 이 보증금을 받아 새로 이사 갈 집의 잔금을 내야 하는 상황 이 역전세이다.

이럴 경우 만기가 되면 당연히 보증금을 돌려줘야 하는 게 당연한 이치인데 , 보통 임차인이 통지를 하고 3개월 이 지나고 나면 법적 효력이 발생하게 되어 있고 계약날짜에 반듯이 지급해야 한다. ( 집주인의 보증금 반환의무 : 계약의 해지는 임대인이 통지를 받은 날로부터 3개월 이 지나면 효력이 발생한다. )

그러나 현실적인 면에서는 역전세란이 일어났을 경우 보증금 돌려받기가 힘든데 , 반듯이 보증금 반환 분쟁을 예방하기 위해 계약 만료 1~3개월 전에 문자나 내용증명을 통해 집주인에게 미리 통보하는 것이 좋다.

이사는 가야 되는데 보증금에 대한 우선 변제에 대한 효력을 를 상실할 수 있으므로 임차권 등기명령 신청 ( 이사를 가더라도 보증금에 대한 법적인 보장 )을 함으로써 법원의 명령에 따라 등기상에 기재가 되므로 , 그 등기부를 확인하고 나서 이사를 가는 것이 확실한 방법이다.

집주인 이 전세금 반환을 이행 하지 못해 부득이 세입자가 대출을 받아 이사를 갔을 경우 무조건 집주인이 보상을 해주는 것은 아니다.
집주인이 차일피일 미르는 경우 보증금 반환 청구소송을 하는 것이 좋으며 , 그전에 지급명령 제도를 통해 재판절차를 통하지 않고 판사가 검토를 하여 집주인에게 통보를 함으로써 ,
집주인 이 이의 신청이 없는 경우 바로 확정판결을 받음으로써 효력을 갖게 된다.

보증금 반환 청구 소송의 경우 재판은 일회로 종결되며 집주인의 불출석 내지 답변서 미제출 시 바로 세입자에게 승소 판결을 내림으로써 이경우 보증금에 지연이자까지 받을 수 있고 ,
그래도 집주인이 보증금 반환 의사가 없을 경우 그 집에 대한 압류절차가 개시됨으로써 경매를 신청할 수 있고 경락 대금에서 우선적으로 변제받을 수 있기 때문에, 이러한 경우 꼭 임차권 등기명령 신청은 아주 중요한 것이다.

기존 주택에서 나올 보증금을 받지 못해 새로운 이사 갈 집의 전세금을 지불하지 못해 계약금을 손해 볼 경우, 손해 배상 청구를 해야 하는데 , 새로운 계약을 체결했다는 것을 집주인에게 미리 통보 함으로써 손해배상청구를 원활히 할 수 있으므로 유념해야 한다.

소송으로 인한 정신적 피해를 줄이기 위해서는 전세 보증제도 즉 전세 보증금을 보존하는 공공기관 인 '주택도시 보증공사' ' 주택 금융공사 ' '일반 회사인 보증보험사' 등이 세입자를 위해 이러한 제도를 취급을 하고 있으므로 다음과 같다.

주택도시보증공사 ( HUG )의 전세보증금반환보증 http://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp 참조

등기상에 근저당 및 대출이 많이 잡혀 있을 경우, 전세보증금 반환보증 제도는 필수이고, 현재 전세보증제한 기준 도 자격 조건등 제한이 까다로우니 꼭 위의 제도를 참조해야 한다.
계약기간이 남아 있을 경우 부득이 이사를 할 수밖에 없는 경우는 계약을 해지할 수는 없고 , 집주인과 협의를 통해 해결할 수밖에 없다. 즉 법적인 해결 방법은 없다.

다세대 주택이라 함은 4층이상 공동주택을 뜻함이고 ,

다가구 주택은 건축법상 단독 주택으로 되어 있고 여러 세대가 전세처럼 들어와 있는 경우이다.
세입자가 여러 명이고 여러 가압류 가 걸려있는 경우는 복지센터에 가서 전입세대 열람원을 통해 보증금 얼마 몇 명이 들어와 있고 등등 따져야 할 부분들이 많기에 , 셈법이 복잡하고 어려움이 많아 전문가의 도움을 받는 것이 좋고 ,
소액임차인의 최우선변제권 이란 제도도 있으므로 , 여기에 해당되는지 알아보는 것 또한 알아두는 게 좋을 듯하다.

주의사항

우리가 전세보증금을 지키는 중요한 포인트는 , 현재 전세가율을 확인한다. 즉 집값 대비 전세금이 몇 퍼센트인가 를 따지는 것인데 일반적인 경우 아파트는 80 % , 일반주택은 70 % 정도이다.
그리고 계약자가 집주인인지 꼭 확인하는 것은 당연한 것이지만 관리인이나 임차인일 경우도 간혹 있으니 , 등기상의 주인과 계약상의 주인 이 일치하는지 살펴보아야 한다

또한 이사 날짜에 등기부등본으로 가압류, 대출, 근저당권 설정 등 꼭 확인하는 것도 중요하며 , 계약할 때 한번, 잔금 시 한번, 입주 시 한번 등기를 확인하는 것이 번거롭지만 정확하다.
전세계약을 연장할 때도 전세금액에 추가금이 생기면 , 그 추가금액만큼 확정일자도 별도로 다시 받는 것도 중요하다. 아울러 집주인의 세금 체납 이 있는지도 확인한다.
국세는 일반 채권보다 우선하므로 미납국세확인제도를 통해 알아보아야 하는데 이런 경우 집주인의 동의가 필요하다.

계약해지

주택 매매의 경우 계약을 하고 나서 계약 조건이 달라 계약을 파기할 경우도 생기는데 (주변시세보다 훨씬 비싼 경우도 이에 속함 ) , 가계약 후 잔금 기간 동안에 , 계약당시보다 집값이 떨어진 경우, 중계인의 말만 믿고 계약한 집이 실제와 다른 경우 계약을 해지할 수 있는데 이경우 계약금만 지불했을 때만 가능하고 계약금도 역시 포기하여야 한다.
즉 해지는 하되 계약금은 돌려받지 못한다. 중도금이 지급된 이후에는 주택 매매 계약 해지가 불가능하다.
계약금의 경우 10 %로 하고 있지만 , 만약 30%를 지불했을 때는 그 상황에 따라 감액을 할 수도 있다.
협의가 안되면 재판을 통해 감액을 받을 수밖에 없다. 집을 중계인의 말만 믿고 계약해지를 원할경우 계약금 역시 돌려받을 수 없다. 그것은 중계인과의 약속이지 집주인하고는 상관이 없으므로 이런 경우 계약 이행을 하고 중개인과의 다툼을 벌일 수밖에 없다.
하자가 있는 집의 경우 일반적인 계약해지는 불가능하고 피해보상 청구는 가능하니 꼼꼼하게 따져 보고 신중하게 해야 한다. 계약 파기 시 중계수수료나 계약금의 경우 세금 문제도 있다는 것을 인지하여야 한다.

다운계약서

다운계약서 (실거래가 보다 낮춰 금액을 신고 하는 경우)의 경우 적발 시 양도자 (파는 분) 은 세금은 물론 신고 불성실가산세 가 추징세의 40 % , 납부 불성실 가산세가 10.95 % ( 일 년 단위 ) 거래금액을 부정하게 거래를 했기 때문에 2~5 %의 과태료를 내야 한다. 매수자의 경우도 비슷하다.

집주인의 의무

전세의 경우 집주인은 보일러, 화장실 배관, 수도관 파손등 교체 및 수리해 줄 의무가 있고 , 세입자는 잠금장치, 형광등고장 정도는 세입자가 알아서 해야 하며 세입자와 집주인 은 타협을 통해 서로서로 양보하면서 슬기롭게 대처해 나아가야 한다.